García Hamilton aclara los alcances del congelamiento de los alquileres

Bernabé García Hamilton, abogado especialista en temas de derecho contractual y miembro del grupo 155 coordinado por Juan Cruz Lozada, brindó una entrevista para El Diario 24 sobre el alcance del congelamiento de alquileres.

 

En el marco de la emergencia sanitaria, el Poder Ejecutivo Nacional dictó, entre otras normas, el Decreto de Necesidad y Urgencia 320/2020, que prevé la prórroga de los contratos de locación, el congelamiento de las cuotas de los alquileres y la suspensión de los desalojos hasta 30 de septiembre de este año.

Para dejar en claro algunas cuestiones que regula el decreto, El Diario 24 entrevistó a Bernabé García Hamilton, abogado especialista en temas de derecho contractual, y socio del estudio Garcia Hamilton | Abogados.

¿Qué contratos de locación son alcanzados por el decreto?

La medida alcanza a: (i) inmuebles destinados a vivienda rural o urbana; (ii)habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares; (iii) inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria; (iv) inmuebles alquilados por profesionales para la prestación de servicios, por ejemplo, consultorios médicos; (v) inmuebles alquilados por MiPyMES con destino comercial, industrial o de prestación de servicios; (vi) inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias; e (vii) inmuebles alquilados con destino comunitario y/o cultural, tal como clubes o asociaciones.

El Decreto excluye los contratos de arrendamiento y aparcería rural y los contratos de locación temporaria.

¿Que implica la prórroga de los contratos de locación?

Implica que, en todos los contratos de locación donde el plazo de vigencia vence con anterioridad al 30 de septiembre de 2020, la vigencia se extiende en forma automática hasta dicha fecha. De todas formas, si el locatario decide abandonar el inmueble en la fecha pactada en el contrato o en una fecha anterior al 30 de septiembre de 2020, debe notificar en forma fehaciente al locador con 15 días de anticipación.

¿Qué ocurre con el precio de la locación?

Hasta el 30 de septiembre de 2020, se congela el valor del canon locativo mensual. De esta forma, el inquilino debe abonar el precio de la locación conforme lo abonado para el mes de marzo 2020. La diferencia que pudiere existir entre el monto pactado contractualmente y el precio pagado en marzo deberá ser abonada por la parte locataria en al menos 3 cuotas y como máximo 6 cuotas mensuales, iguales y consecutivas, comenzando a partir de octubre 2020, aun cuando hubiere operado el efectivo vencimiento del contrato y el inquilino haya abandonado el inmueble. Resulta importante destacar que el locador no podrá aplicar intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato.

¿Y qué ocurre con aquellos que no pueden pagar el canon locativo aún con el precio congelado?

Es importante aclarar que el canon locativo hay que pagarlo mes a mes, al mismo precio que se pagó por el mes de marzo de 2020, pero hay que pagarlo. Pero las deudas por falta de pago (o pago parcial) generadas hasta el 30 de septiembre de 2020 no serán motivo de resolución contractual. Dichas deudas deberán abonarse en al menos 3 cuotas y como máximo 6 cuotas mensuales, iguales y consecutivas, comenzando a partir de octubre 2020, e inclusive aun cuando hubiere operado el efectivo vencimiento del contrato. En este caso, los locadores podrán aplicar intereses compensatorios, pero no podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato. El Decreto también suspende hasta el 30 de septiembre de 2020 la ejecución de las sentencias judiciales de desalojo.

Y el supuesto contrario, ¿si es el dueño del inmueble necesita el ingreso del alquiler para alimentar a su familia?

El locador podrá exigir el pago del monto pactado en el contrato cuando dependa del mismo para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar. Sin embargo, aquí surge una inconsistencia, ya que el locador no podrá evitar prórroga automática del contrato ni podrá desalojar al locatario ante la falta de pago, aun cuando necesite de esos ingresos para cubrir sus necesidades básicas.

¿Puede alguna de las partes del contrato intentar no cumplir con las estipulaciones del decreto?

No, el decreto es de orden público, es decir que su cumplimiento es exigible a la parte que intente no cumplir las disposiciones del mismo.

Si el inquilino no paga las expensas: ¿lo ampara el decreto?

El decreto establece que todas las obligaciones de pago (excepto el pago del alquiler mensual) permanecerán intactas. Por lo tanto, el locatario debe continuar pagando las expensas, servicios, impuestos y demás pagos convenidos. Aquí encontramos otra inconsistencia. La falta de pago podría ser considerada incumplimiento del contrato, lo que autoriza al locador a resolver el contrato e iniciar el juicio de desalojo, pero el plazo del contrato ha sido prorrogado hasta el 30 de septiembre y se encuentra prohibido el desalojo. Otro problema surge si es que el monto de las expensas está incluido en el valor del alquiler. En este caso, el propietario deberá asumir el perjuicio económico ante posibles aumentos de expensas, ya que el precio del alquiler ha sido congelado.

¿Qué pasa si el inquilino no cumple con los pagos comprometidos a partir de octubre?

El decreto no anula la validez del contrato firmado. Esto significa que en el caso de que el Gobierno no extienda los plazos del decreto, el locador podrá intimar la resolución del contrato e iniciar acciones judiciales de desalojo por falta de pago.

¿Qué sucede si el contrato se encontraba vencido al 1 de marzo y el inquilino se iba a fines de mes?

El decreto no lo establece expresamente. El locador no estaría en condiciones de desalojarlo. Sin embargo, si el locador ya tiene un nuevo inquilino, el locatario debería retirarse para no afectar derechos de terceros.

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